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Apr 17, 2024

La siccità immobiliare negli Stati Uniti sta finendo. Cosa significa per i prezzi?

La storia degli alloggi statunitensi per gli acquirenti speranzosi nel 2023 è stata una storia di frustrazione. La mancanza di offerta ha stabilizzato un mercato in cui l’accessibilità economica rimane problematica. Lo hanno fatto i proprietari di case con tassi ipotecari bassi

La storia degli alloggi statunitensi per gli acquirenti speranzosi nel 2023 è stata una storia di frustrazione. La mancanza di offerta ha stabilizzato un mercato in cui l’accessibilità rimane difficile. I proprietari di case con bassi tassi ipotecari hanno scelto di non vendere, mettendo i costruttori di nuove case in una posizione più forte di quanto avevano previsto lo scorso autunno, quando i tassi di interesse erano in aumento e il mercato rallentava. Anche se non conterei che le condizioni di offerta diventino facili in tempi brevi, ci sono segnali crescenti che il quadro nel 2024 dovrebbe essere migliore, o almeno “meno negativo”. Cominciamo con le nuove case. I costruttori si sono preparati per un 2023 impegnativo solo per scoprire che in un certo senso erano l’unica realtà disponibile in un mercato con vincoli di offerta. La resilienza dei prezzi ha dato al settore maggiore fiducia nell’aumentare la produzione. Un indicatore del mercato delle nuove case della National Association of Home Builders e Wells Fargo, che misura il sentiment su una scala da 0 a 100, è salito da 31 di dicembre – che rappresenta una profonda negatività – a 56, suggerendo un moderato ottimismo. Sono aumentati i nuovi progetti di case unifamiliari. Le catene di approvvigionamento curative hanno ridotto i tempi di costruzione delle case, il che significa che l’accelerazione della costruzione in corso dovrebbe mettere sul mercato più case completate entro la prima metà del 2024.

Il mercato della rivendita, che storicamente rappresentava circa l’87% di tutte le case in vendita e ha visto una grave carenza di inventario, è il luogo in cui una ripresa delle nuove inserzioni sarebbe più gradita. Per essere chiari, non sto cercando un’ondata di nuova offerta, ma qualsiasi crescita in questo momento sarebbe utile – qualcosa che dovremmo iniziare a vedere all’inizio del prossimo anno.

Un sondaggio trimestrale di Zillow ha recentemente rilevato che il 23% dei proprietari di case sta già vendendo o pensando di vendere nei prossimi tre anni, la percentuale più alta almeno dall’inizio del 2021.

Ci sono ragioni qualitative per cui questo sarebbe il caso. Il primo è che entro ottobre i tassi ipotecari saranno rimasti pressoché invariati anno su anno, dal momento che i tassi ipotecari trentennali hanno toccato per la prima volta il 7% lo scorso ottobre. Le persone con tassi ipotecari bassi potrebbero non avere fretta di vendere, ma è improbabile che siano meno disposte a vendere questo ottobre rispetto allo scorso ottobre. Ogni mese i proprietari di casa pagano una piccola somma di capitale sul mutuo per la casa e invecchiano un po'. I redditi sono aumentati, aumentando il loro potere d’acquisto. La vita accade: i bambini invecchiano dentro e fuori la scuola, le persone si sposano, divorziano e muoiono. Qualsiasi aumento dell’offerta di rivendita da parte di persone con tassi ipotecari bassi potrebbe essere modesto, ma il 2023 dovrebbe essere il picco per l’effetto di blocco dei mutui a basso costo.

Inoltre, anche se il livello delle vendite di case è diminuito, ogni anno negli Stati Uniti vengono ancora vendute circa 5 milioni di case. Entro la fine di quest’anno, circa 8 milioni di case saranno vendute da quando i tassi ipotecari hanno iniziato a salire bruscamente nella primavera del 2022: questi proprietari di case non hanno l’effetto di blocco del tasso ipotecario e possono più facilmente fare una mossa se la vita lo impone. loro.

Infine, il livello delle unità abitative plurifamiliari in costruzione continua a raggiungere livelli record. Sebbene i mercati della vendita e dell'affitto non siano completamente fungibili, un numero maggiore di unità in affitto offrirà ai proprietari di case che desiderano opzioni di ridimensionamento. Allevierà anche una certa pressione di acquisto nel mercato della vendita poiché le persone scelgono di affittare piuttosto che acquistare, dato il crescente divario di accessibilità tra i due mercati.

Nella misura in cui la carenza di offerta ha esercitato pressioni al rialzo sui prezzi negli ultimi mesi, ciò dovrebbe togliere slancio al mercato. Le previsioni del settore privato, come quella del progetto Zillow, i prezzi delle case aumenteranno di circa il 6% nel corso del prossimo anno, ma ulteriori scorte potrebbero appiattire nuovamente tale crescita. L'ambiente potrebbe diventare meno favorevole per i costruttori di case, anche se dovrebbero comunque riuscire a vendere tutte le case che intendono costruire. E dovrebbero esserci alcuni effetti positivi di secondo ordine man mano che i livelli delle scorte aumentano. Non sono disposto a vendere la mia casa se non c'è niente di buono da acquistare, quindi avere più scelte potrebbe portare a più vendite e acquisti. Ci vorranno anni per costruire abbastanza da riportare in equilibrio il mercato immobiliare, ma per la prima volta dopo molto tempo ci sono ragioni per pensare che ci stiamo muovendo nella giusta direzione.